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行政复议决定书

 广复决〔2023〕004号

申请人：**物业管理有限公司

住所：**省**市**区**镇**路**号

被申请人：广德市市场监督管理局               

地    址：广德市桃州镇新政务区天官山路5号                 

法定代表人：戴启发，职务：局长

 

申请人对被申请人作出的《行政处罚决定书》（编号：广市监处罚〔2023〕16003）不服，于2023年11月14日向本机关申请行政复议，本机关依法已予受理，现已审理终结。

申请人请求：撤销被申请人作出的《行政处罚决定书》（编号：广市监处罚〔2023〕16003）。

申请人称:**房地产开发有限公司（以下简称**公司）开发建成广德市**小区后，将**小区定位为“高档全人车分流小区”并于2018年7月4日向广德市房地产管理局就**小区决定采用邀标方式聘请物业服务管理公司递交书面申请，该申请经审核通过。后申请人参与了**公司的邀标并经评标综合评定确定为中标单位，由申请人为**小区提供物业服务，中标价格为：高层住宅物业服务费（总层数在8层以上的住宅）：1.5元/㎡/月。（不含公共设施设备能耗费）、多层住宅物业服务费（总层数在8层含8层以下的住宅）：1.2元/㎡/月。（不含公共设施设备能耗费）、商铺物业管理费：2元/㎡/月。（含公共设施设备能耗费）。**公司向申请人发出中标通知书后，申请人按照中标价格于2018年7月24日与**有限公司签订了《**前期物业服务合同》，并按照相关规定于2018年8月向广德县物业管理办公室提出备案申请，2018年8月10日，广德县物业管理办公室出具了《前期物业管理备案证明》，申请人与**公司签订的《**前期物业服务合同》亦正式完成备案登记工作。上述工作完成后申请人正式对**小区开展物业管理服务工作。

2023年2月被申请人以申请人涉嫌违反《中华人民共和国价格法》第十二条的规定进行立案调查，调查后认定申请人“自2022年7月1日开始以总层高在8层以上按1.5元/平方米/月，总层高8层及以下按1.2元/平方米/月的标准收取一、二期业主物业费，2013年1月1日开始以总层高在8层以上按1.5元/平方米/月，总层高8层及以下按1.2元/平方米/月的标准收取三期业主物业费，其收费标准超出广价[2013]57号文件规定的1.08元/平方米/月的收费标准。申请人截止2023年2月7日多收一、二期898户业主物业费411974.52元，多收三期396户业主物业费171334.12元。申请人违法所得总计583308.64元”。被申请人于2023年4月26日向申请人下达了《责令退款通知书》，后又于同年9月14日向申请人作出了广市监处罚[2023]16003号《行政处罚决定书》，对申请人罚款人民币583308.64元。

申请人认为被申请人对申请人作出的该处罚决定是无事实和法律依据的。首先，申请人是经过招投标方式并经评标综合评定确定为项目物业管理单位，物业服务费收费标准也是经评标综合评定后予以确定的。且在中标后依据该中标价格所签订的《**前期物业服务合同》也在相关部门完成登记备案工作。因此申请人依照此收费标准收取物业费是严格依法依规的。其次，申请人所确定的物业费收费标准中是包含了特色服务价格，实际并不存在有高于标准收取物业费的行为。申请人与**公司签订的《**前期物业服务合同》中第22页第三项“特色服务及要求”中载明申请人将为**小区项目实行组团管家服务及积极开展社区文化活动，该部分系申请人的特色服务项目，因此在“高层住宅物业服务费（总层数在8层以上的住宅）：1.5元/m/月。多层住宅物业服务费（总层数在8层含8层以下的住宅）：1.2元/m/月。”的收费标准中实际已包含了申请人提供的该部分特色服务的服务费用。同时，因为申请人实际已为业主提供了特色服务，且**小区的业主也确已享受到了该部分特色服务，被申请人将收取的物业费583308.64元均认定为违法所得明显与客观事实不符。

综上，被申请人的该处罚决定即无事实和法律依据且明显不当，现申请人特向广德市人民政府提出复议申请，请求撤销被申请人作出的上述行政处罚决定，以维护申请人的合法权益。

被申请人称：因申请人**物业管理有限公司向广德市人民政府提出行政复议申请，不服被申请人作出的《行政处罚决定书》（广市监处罚〔2023〕16003号），现答复如下：

一、被申请人调查认定的事实清楚、证据充分。

1.申请人未按规定备案《**前期物业服务合同》的事实。

《关于印发广德县城区住宅物业服务收费管理实施办法的通知》（广价〔2012〕56号）第六条第二款规定“新建住宅小区，业主委员会成立前的前期物业服务，由开发建设单位根据物业特点和服务要求，分项选择服务等级标准，在相应的收费标准范围内进行前期物业服务招标或议标，并与选聘的物业服务企业在合同中按投标文件的承诺约定具体的服务内容、服务等级和收费标准，报县物价局、县房地产管理局备案。通过协议方式选聘前期物业服务企业的，其住宅小区物业服务内容、服务等级和收费标准，由开发建设单位与物业服务企业约定，并报县物价局、县房地产管理局备案同意后执行。前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件,须经物业买受人（业主）签字确认。”申请人仅将签订的《**前期物业服务合同》报广德县物业管理办公室备案，并未按文件规定报相关部门备案同意。

2.申请人的“特色服务”收费不得违反相关规定的事实。

《安徽省物价局关于公布〈安徽省定价目录〉的通知》（皖价法〔2018〕17号）规定普通住宅小区前期物业公共服务收费标准属于授权市、县人民政府定价内容，包括定价项目的具体价格、收费标准、基准价及其浮动幅度，以及相关的定价机制、办法、规则等。《关于印发广德县城区住宅物业服务收费标准和物业综合服务等级标准的通知》（广价〔2012〕57号）规定住宅物业综合服务分项基准价高层不得超过1.08元/月/平方米，多层不得超过按0.78元/月/平方米。且申请人与**房地产开发有限公司签订的《**前期物业服务合同》以及申请人与业主签订的《业主临时管理规约前期物业服务协议》未约定“特色服务”的价格。

3.申请人应当知道按照相关规定收取物业费的事实。

《安徽广德**前期物业管理项目招标文件》的第四部分投标人须知......（三）投标文件......二、投标报价规定“1、投标方按广价〔2012〕56号关于印发《广德县城区住宅物业服务收费管理实施办法》的有关规定、广德市场行情、各自的管理经验及管理水平情况自主进行报价。本项目中针对每种物业类型只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价......3、投标报价测算3.1物业综合服务费：该费用按广价〔2012〕57号关于印发《广德县城区住宅物业服务收费管理实施办法》的有关规定、广德市场行情、各自的管理经验及管理水平情况自主进行报价；计价单位为元/㎡·月。非住宅物业管理服务费根据广德县市场情况自主报价。”申请人广德分公司于2021年7月1日至2022年6月30日以总层高在8层以上按1.08元/平方米/月，总层高8层及以下按0.78元/平方米/月的标准收取一、二期业主物业费，于2022年1月1日至2022年12月31日以总层高在8层以上按1.08元/平方米/月，总层高8层及以下按0.78元/平方米/月的标准收取三期业主物业费，符合广德县城区住宅物业服务收费标准。因此，申请人应当知道按照相关规定收取物业费。

4.申请人多收业主物业费的事实。

申请人广德分公司自2022年7月1日开始以总层高在8层以上按1.5元/平方米/月，总层高8层及以下按1.2元/平方米/月的标准收取一、二期业主物业费，2023年1月1日开始以总层高在8层以上按1.5元/平方米/月，总层高8层及以下按1.2元/平方米/月的标准收取三期业主物业费，其收费标准超出《关于印发广德县城区住宅物业服务收费标准和物业综合服务等级标准的通知》（广价〔2012〕57号）文件规定的1.08元/平方米/月的收费标准。申请人截止2023年2月7日多收一、二期898户业主物业费411974.52元，多收三期396户业主物业费171334.12元。申请人违法所得总计583308.64元。

2023年4月18日，被申请人向申请人下达了《责令退款事先告知书》，告知申请人多收价款的事实、应当退款的法律依据以及可以陈述、申辩的权利，申请人未陈述、申辩。2023年4月26日，被申请人向申请人下达了《责令退款通知书》，责令申请人将业主多付的价款583308.64元退还给业主，申请人完成全部退款。

二、被申请人对申请人的行政处罚决定定性准确、适用法律依据正确。

申请人高于标准收取物业费的行为不符合《关于印发广德县城区住宅物业服务收费标准和物业综合服务等级标准的通知》（广价〔2012〕57号）、《关于调整广德市普通住宅小区前期物业公共服务费收费标准的通知》（广发价格〔2021〕11 号）的规定，违反《中华人民共和国价格法》第十二条“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。”的规定，构成不执行政府指导价的违法事实。

综合考虑到申请人受新冠肺炎疫情的影响，企业生存发展面临诸多问题，本着处罚与教育相结合的原则，并结合优化营商环境的要求，鉴于申请人在案发后改正违法行为，退还全部多收价款，积极配合调查，如实陈述违法事实并主动提供证据材料。符合市场监管总局《关于规范市场监督管理行政处罚裁量权的指导意见》（国市监法规〔2022〕2 号）第十三条第二项“有下列情形之一的，应当依法从轻或者减轻行政处罚......（二）主动消除或者减轻违法行为危害后果的...... ”、第十四条第二项“有下列情形之一的，可以依法从轻或者减轻行政处罚......（二）积极配合市场监管部门调查并主动提供证据材料的...... ”规定，申请人上述违法行为符合从轻行政处罚的情形。参照《安徽省市场监督管理行政处罚裁量权基准》（2022年本）“【251】《价格法》第三十九条、《价格违法行为行政处罚规定》第九条、第十一条、《安徽省价格条例》第四十条关于不执行政府指导价、政府定价的处罚...... 经营者符合从轻处罚情形的：1.责令改正，没收违法所得,并处违法所得的一点五倍以下的罚款...... ”的规定，决定给予从轻处罚。

依据《中华人民共和国价格法》第三十九条“经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款......”、《价格违法行为行政处罚规定》（国务院令585号）第九条第一项“经营者不执行政府指导价、政府定价，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款......（一）超出政府指导价浮动幅度制定价格的......”、《中华人民共和国行政处罚法》第二十八条第二款“申请人有违法所得，除依法应当退赔的外，应当予以没收。违法所得是指实施违法行为所取得的款项。法律、行政法规、部门规章对违法所得的计算另有规定的，从其规定。”、第三十二条第五项“申请人有下列情形之一，应当从轻或者减轻行政处罚......（五）法律、法规、规章规定其他应当从轻或者减轻行政处罚的。”的规定，责令申请人立即改正违法行为，并决定处罚如下：罚款人民币583308.64元。

综上所述，被申请人作出行政处罚的事实清楚、证据充分、定性准确、适用法律依据正确。

经审理查明:

2023年2月，被申请人接到群众投诉反映申请人广德分公司多收业主物业费，被申请人于2023年2月20日立案调查，立案后被申请人组织了相关调查、询问、取证，经核实申请人广德分公司自2022年7月1日开始以总层高在8层以上按1.5元/平方米/月，总层高8层及以下按1.2元/平方米/月的标准收取一、二期业主物业费，2023年1月1日开始以总层高在8层以上按1.5元/平方米/月，总层高8层及以下按1.2元/平方米/月的标准收取三期业主物业费，其收费标准超出《关于印发广德县城区住宅物业服务收费标准和物业综合服务等级标准的通知》（广价〔2012〕57号）文件规定的1.08元/平方米/月的收费标准。申请人截止2023年2月7日多收一、二期898户业主物业费411974.52元，多收三期396户业主物业费171334.12元。申请人违法所得总计583308.64元。

2023年4月26日，被申请人向申请人下达了《责令退款通知书》，告知申请人多收价款的事实、应当退款的法律依据以及可以陈述、申辩的权利，申请人未陈述、申辩；2023年9月4日，被申请人向申请人作出了《行政处罚决定书》（编号：广市监处罚〔2023〕16003），目前申请人已完成退款和罚款缴纳。

以上有申请人营业执照、投诉材料、现场笔录、《**前期物业服务合同》、《临时管理规约前期物业服务协议》、《一二期2022.7.1-2023.6.30住宅物业服务费收费明细表》、《三期2023.1.1-2023.12.31住宅物业服务费收费明细表》、《**物业收款收据》、《关于印发广德县城区住宅物业服务收费标准和物业综合服务等级标准的通知》、《关于印发广德县城区住宅物业服务收费管理实施办法的通知》、《安徽广德**前期物业管理项目招标文件》、《**老业主多收费用明细表》、申请人提供的退费《情况说明》、《广德市市场监督管理局询问通知书》、《广德市市场监督管理局限期提供材料通知书》、《广德市市场监督管理局责令退款事先告知书》、《广德市市场监督管理局责令退款通知书》、询问笔录、《送达回证》等证据予以证实。

本机关认为：

一、申请人超过标准收取物业费基本事实属实。申请人广德分公司自2022年7月1日开始以总层高在8层以上按1.5元/平方米/月，总层高8层及以下按1.2元/平方米/月的标准收取一、二期业主物业费，2023年1月1日开始以总层高在8层以上按1.5元/平方米/月，总层高8层及以下按1.2元/平方米/月的标准收取三期业主物业费。申请人截止2023年2月7日多收一、二期898户业主物业费411974.52元，多收三期396户业主物业费171334.12元。申请人违法所得总计583308.64元。申请人高于标准收取物业费的行为不符合《关于印发广德县城区住宅物业服务收费标准和物业综合服务等级标准的通知》（广价〔2012〕57号）、《关于调整广德市普通住宅小区前期物业公共服务费收费标准的通知》（广发价格〔2021〕11 号）的规定，违反《中华人民共和国价格法》第十二条“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。”的规定，构成不执行政府指导价的违法事实。

二、被申请人已酌情从轻处罚。被申请人综合考虑到申请人受新冠肺炎疫情的影响，以及企业生存发展和员工就业，和全市优化营商环境的精神要求，本着处罚与教育相结合的原则，申请人在案发后改正违法行为，退还全部多收价款，积极配合调查，如实陈述违法事实并主动提供证据材料，被申请人已按照相关法律、法规要求，根据自由裁量权予以酌情降低处罚金额。

    三、申请人在复议申请“事实与理由”中提到物业中标合同经过备案，以及提供了“特色服务”，本机关认为：

1、根据《关于印发广德县城区住宅物业服务收费管理实施办法的通知》（广价〔2012〕56号）第六条第二款规定“新建住宅小区，业主委员会成立前的前期物业服务，由开发建设单位根据物业特点和服务要求，分项选择服务等级标准，在相应的收费标准范围内进行前期物业服务招标或议标，并与选聘的物业服务企业在合同中按投标文件的承诺约定具体的服务内容、服务等级和收费标准，报县物价局、县房地产管理局备案。通过协议方式选聘前期物业服务企业的，其住宅小区物业服务内容、服务等级和收费标准，由开发建设单位与物业服务企业约定，并报县物价局、县房地产管理局备案同意后执行。前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件,须经物业买受人（业主）签字确认。”申请人未按文件规定报相关部门备案同意，不符合相关规定，且申请人的物业中标服务价格不能违反相关物价规定。

2.申请人的“特色服务”收费不符合相关规定

《安徽省物价局关于公布〈安徽省定价目录〉的通知》（皖价法〔2018〕17号）规定：普通住宅小区前期物业公共服务收费标准属于授权市、县人民政府定价内容，包括定价项目的具体价格、收费标准、基准价及其浮动幅度，以及相关的定价机制、办法、规则等。广德市依据相关规定制定《关于印发广德县城区住宅物业服务收费标准和物业综合服务等级标准的通知》（广价〔2012〕57号），规定：住宅物业综合服务分项基准价高层不得超过1.08元/月/平方米，多层不得超过按0.78元/月/平方米。申请人以“特色服务”为由统一收取费用，变相突破了相关物价管理规定，且申请人与**房地产开发有限公司签订的《**前期物业服务合同》以及申请人与业主签订的《业主临时管理规约前期物业服务协议》未约定“特色服务”的价格，应认定为申请人超过规定价格收取物业费用。

四、被申请人行政执法程序合法。根据国家机构改革方案要求，价格执法监督职能由被申请人履行，被申请人按照《行政处罚法》、《中华人民共和国价格法》、《市场监督管理行政处罚程序规定》、《价格违法行为行政处罚规定》进行了立案、调查、勘验、取证，依据申请人的申请进行了听证，并依法作出行政处罚决定，送达和执行。

综上，根据中华人民共和国行政复议法第二十八条第一款规定，本机关决定如下：维持被申请人作出的《行政处罚决定书》（编号：广市监处罚〔2023〕16003）。

申请人如对本决定不服，可以自接到本决定之日起15日内，向人民法院提起行政诉讼。

                                

2023年12月29日